Wspólnota mieszkaniowa: ułomna osoba prawna? Co to znaczy dla Ciebie?

Wspólnota mieszkaniowa to podmiot, z którym na co dzień styka się wielu właścicieli lokali. Często pojawia się pytanie o jej status prawny czy wspólnota posiada osobowość prawną? W tym artykule, jako Eryk Kaźmierczak, postaram się rozwiać wszelkie wątpliwości, wyjaśniając, czym jest wspólnota w świetle polskiego prawa i co to oznacza w praktyce dla jej członków.

Wspólnota mieszkaniowa czy ma osobowość prawną? Rozwiewamy wątpliwości

Odpowiadając wprost na kluczowe pytanie: wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej w pełnym tego słowa znaczeniu, tak jak spółka z o.o. czy fundacja. Jest to jednak jednostka organizacyjna, której ustawa przyznaje zdolność prawną, co w terminologii prawnej określa się mianem "ułomnej osoby prawnej". To rozróżnienie jest fundamentalne dla zrozumienia jej funkcjonowania.

Pojęcie "ułomnej osoby prawnej" może brzmieć nieco enigmatycznie, ale w praktyce jest całkiem proste. Oznacza to, że choć wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną w klasycznym rozumieniu, to prawo traktuje ją w wielu aspektach jako samodzielny podmiot. Ma zdolność prawną, czyli może być podmiotem praw i obowiązków, a także zdolność do czynności prawnych, co pozwala jej na samodzielne działanie w obrocie prawnym. Mówiąc prościej, może działać we własnym imieniu, podobnie jak osoba fizyczna czy "pełna" osoba prawna, choć z pewnymi ograniczeniami.

Status wspólnoty mieszkaniowej jako ułomnej osoby prawnej wynika bezpośrednio z przepisów. Kluczowy jest tu art. 6 Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., który stanowi, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Uzupełnieniem jest art. 33¹ Kodeksu cywilnego, który rozszerza stosowanie przepisów o osobach prawnych na jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną. W praktyce oznacza to, że wspólnota, choć nie ma pełnej osobowości, jest wyposażona w narzędzia niezbędne do efektywnego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zdolność prawna wspólnoty co oznacza w praktyce dla właścicieli?

Posiadanie zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnych przez wspólnotę mieszkaniową ma bardzo konkretne przełożenie na jej codzienne funkcjonowanie. Wspólnota może we własnym imieniu zawierać szeroki zakres umów. Mamy tu na myśli choćby umowy o dostawę mediów (wody, prądu, gazu, ogrzewania), umowy o wywóz śmieci, a także kluczowe dla utrzymania nieruchomości umowy o usługi remontowe, konserwacyjne czy o zarządzanie nieruchomością. To wspólnota, a nie każdy z właścicieli osobno, jest stroną tych kontraktów, co znacząco upraszcza procesy administracyjne i organizacyjne.

Wiele osób zastanawia się, czy wspólnota mieszkaniowa może zaciągać kredyty bankowe. Odpowiedź brzmi: tak, jest to możliwe. Wspólnota może ubiegać się o kredyty, na przykład na termomodernizację budynku, remont dachu czy inne inwestycje w częściach wspólnych. Należy jednak pamiętać, że zaciągnięcie kredytu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w odpowiedniej uchwale podjętej większością głosów. Banki oczywiście wnikliwie analizują zdolność kredytową wspólnoty, biorąc pod uwagę jej finanse i stabilność.

Wspólnota mieszkaniowa, jako ułomna osoba prawna, ma również zdolność sądową i procesową. Oznacza to, że może występować jako strona w postępowaniach sądowych i administracyjnych zarówno jako pozywająca, jak i pozwana. Przykłady takich sytuacji to pozew przeciwko deweloperowi z tytułu rękojmi za wady w nieruchomości wspólnej, spory z nierzetelnym wykonawcą remontu, dochodzenie zaległych opłat od właścicieli lokali, czy też obrona przed roszczeniami osób trzecich. Ta zdolność jest niezwykle ważna, ponieważ pozwala wspólnocie skutecznie chronić swoje interesy i interesy właścicieli.

Kwestia nabywania nieruchomości przez wspólnotę również budzi zainteresowanie. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać nieruchomości, na przykład sąsiednią działkę pod budowę parkingu, placu zabaw, czy rozbudowę części wspólnych. Taka czynność, podobnie jak zaciągnięcie kredytu, przekracza zwykły zarząd i wymaga stosownej uchwały właścicieli. Ważne jest, aby podkreślić, że wspólnota może posiadać własny majątek, który jest odrębny od majątków poszczególnych właścicieli lokali. Ten majątek służy finansowaniu zarządu nieruchomością wspólną.

Odpowiedzialność za długi wspólnoty kto i w jakim zakresie odpowiada?

Zdolność do zaciągania zobowiązań wiąże się oczywiście z odpowiedzialnością za ich spłatę. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za swoje zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej całym swoim majątkiem. W skład majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim:

• środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym (np. zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wpłaty na fundusz remontowy);
• pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej (np. z wynajmu części wspólnych, reklam);
• prawa wynikające z umów (np. gwarancje i rękojmie od wykonawców);
• nabyte nieruchomości (jeśli wspólnota takie posiada).

Poza odpowiedzialnością samej wspólnoty, niezwykle istotna jest kwestia subsydiarnej odpowiedzialności właścicieli lokali. Oznacza to, że każdy właściciel lokalu odpowiada za zobowiązania wspólnoty, ale dopiero wtedy, gdy egzekucja z majątku samej wspólnoty okaże się bezskuteczna. Wierzyciel najpierw musi próbować zaspokoić swoje roszczenia z majątku wspólnoty. Dopiero gdy to się nie powiedzie, może zwrócić się do poszczególnych właścicieli. Jest to więc odpowiedzialność "pomocnicza" lub "uzupełniająca".

Zakres subsydiarnej odpowiedzialności właścicieli lokali jest ściśle określony. Każdy właściciel odpowiada za zobowiązania wspólnoty w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest wyrażony ułamkiem i wynika z aktu notarialnego nabycia lokalu. Na przykład, jeśli właściciel posiada 1/10 udziału w nieruchomości wspólnej, to w przypadku bezskutecznej egzekucji z majątku wspólnoty, będzie odpowiadał za 1/10 długu. To sprawiedliwe rozwiązanie, które proporcjonalnie rozkłada ciężar odpowiedzialności na wszystkich członków wspólnoty.

Kto reprezentuje wspólnotę i podejmuje decyzje?

Skoro wspólnota mieszkaniowa działa jako samodzielny podmiot, musi mieć organy, które ją reprezentują i podejmują decyzje. Podstawowym organem jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej, wybierany przez właścicieli lokali. Zarząd może być jedno- lub wieloosobowy, a jego członkowie to zazwyczaj sami właściciele. Do zadań zarządu należy reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, w stosunkach między wspólnotą a osobami trzecimi, a także w postępowaniach sądowych i administracyjnych. Zarząd podejmuje również decyzje w sprawach dotyczących zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku zarządu wieloosobowego, do składania oświadczeń woli w imieniu wspólnoty zazwyczaj wymagane jest współdziałanie co najmniej dwóch jego członków.

Alternatywnym modelem zarządzania jest tak zwany zarząd powierzony, uregulowany w art. 18 Ustawy o własności lokali. W tym przypadku zarząd nieruchomością wspólną jest powierzany osobie fizycznej lub prawnej (profesjonalnemu zarządcy) w umowie notarialnej. Taka umowa jest zazwyczaj zawierana przez dewelopera z pierwszymi nabywcami lokali. Zarządca powierzony ma wówczas pełne uprawnienia do reprezentowania wspólnoty i podejmowania decyzji w jej imieniu, zgodnie z postanowieniami umowy i przepisami ustawy. Właściciele lokali mogą w drodze uchwały zmienić ten sposób zarządu.

Warto również zwrócić uwagę na różnice między tak zwanymi "małymi" i "dużymi" wspólnotami. Małe wspólnoty to te, w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych (należących do dotychczasowego właściciela) nie jest większa niż trzy. W ich przypadku stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności, a nie Ustawy o własności lokali, co oznacza prostsze zasady zarządzania i podejmowania decyzji. Natomiast duże wspólnoty, czyli te powyżej trzech lokali, działają w pełni na zasadach Ustawy o własności lokali i muszą wybrać zarząd, który będzie je reprezentował.

Nadchodzące zmiany w prawie co przyniesie 2026 rok dla wspólnot?

Polskie prawo dotyczące wspólnot mieszkaniowych nieustannie ewoluuje. Na horyzoncie, z planowanym wejściem w życie na 2026 rok, jest rządowy projekt nowelizacji Ustawy o własności lokali. Jednym z kluczowych celów tej nowelizacji jest precyzyjne zdefiniowanie wspólnoty mieszkaniowej. Projekt zakłada, że wspólnota będzie wprost określona jako "jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, ale wyposażona w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku". Moim zdaniem, ta zmiana ma na celu usunięcie wszelkich wątpliwości interpretacyjnych i jednoznaczne potwierdzenie jej statusu jako ułomnej osoby prawnej, co powinno ułatwić jej funkcjonowanie w obrocie prawnym.

Planowane zmiany mają również doprecyzować zasady odpowiedzialności subsydiarnej właścicieli, co z pewnością będzie korzystne zarówno dla wierzycieli, jak i samych członków wspólnot. Ponadto, nowelizacja ma umożliwić wspólnocie skuteczniejsze dochodzenie roszczeń, na przykład z tytułu rękojmi za wady w nieruchomości wspólnej. Obecnie, jak zauważam w mojej praktyce, dochodzenie takich roszczeń bywa skomplikowane ze względu na nieprecyzyjne regulacje. Nowe przepisy mają wzmocnić pozycję wspólnoty w sporach z deweloperami czy wykonawcami, co jest bardzo dobrą wiadomością dla właścicieli.

W obliczu nadchodzących zmian, moja rada dla właścicieli i zarządów wspólnot mieszkaniowych jest prosta: bądźcie na bieżąco! Śledzenie aktualności legislacyjnych jest kluczowe. Warto również rozważyć analizę obecnych regulaminów wspólnoty i umów, aby w odpowiednim czasie dostosować je do nowych przepisów. Przygotowanie się z wyprzedzeniem pozwoli uniknąć niepotrzebnych problemów i zapewni płynne przejście na nowe zasady funkcjonowania. W razie wątpliwości zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.